最終，豪宅開發(fā)商瑞安房地產(chǎn)有限公司(下稱瑞安房地產(chǎn)，0272.HK)放棄了對佛山嶺南天地項目的開發(fā)。

日前，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，全資附屬公司佛山瑞房與佛山市禪城區(qū)土地儲備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處，訂立7號土地使用權(quán)儲備協(xié)議書。據(jù)此，佛山瑞房已同意向上述儲備中心交還7號土地，并獲現(xiàn)金補償11.11億元。

與此同時，該公司另一家全資附屬公司佛山瑞康天地，也與佛山市禪城區(qū)土地儲備中心及佛山市禪城區(qū)祖廟街道辦事處，訂立8號土地使用權(quán)儲備協(xié)議書。據(jù)此，佛山瑞康天地已同意向該儲備中心交還8號土地，并獲現(xiàn)金補償18.49億元。

隨著上述7號、8號土地的出讓完成，瑞安房地產(chǎn)在大灣區(qū)的土地儲備將歸為零，這是否意味著該公司將徹底退出火熱的大灣區(qū)?

同時，還有多方消息稱，瑞安房地產(chǎn)正在考慮拆分旗下商業(yè)地產(chǎn)部門中國新天地在香港上市，并已就上市事宜同潛在財務(wù)顧問進(jìn)行了早期討論，最快明年完成上市，募資規(guī)模預(yù)計為5億美元。

據(jù)瑞安房地產(chǎn)官網(wǎng)信息顯示，該公司當(dāng)前業(yè)務(wù)板塊主要包括中國新天地、豐誠物業(yè)、瑞安建筑及瑞安投資管理四條線。其中以中國新天地為首，主要面向中國的高端商業(yè)地產(chǎn)項目投資者、經(jīng)營者、管理者以及社交空間構(gòu)建者，負(fù)責(zé)營運管理瑞安房地產(chǎn)旗下的商業(yè)物業(yè)，同時致力于建造充滿活力的社區(qū)，從而帶動整個區(qū)域的商業(yè)繁榮。

《投資時報》研究員了解到，事實上，早在2012年時，瑞安房地產(chǎn)就曾對外披露拆分子公司中國新天地單獨上市的計劃，并于次年將旗下商辦物業(yè)資產(chǎn)包劃撥至中國新天地。2014年初，該公司為中國新天地引入加拿大投資者Brookfield，后者為中國新天地注資7.5億美元。時至2015年，瑞安房地產(chǎn)在年度業(yè)績發(fā)布會上表示，“現(xiàn)階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產(chǎn)價值的最佳方式，短期內(nèi)不會進(jìn)行中國新天地的上市計劃”，至此該公司分拆上市計劃戛然而止。

那么此次市場流傳出的上市信息真實性如何?該公司后續(xù)有何分拆計劃?針對前述問題，《投資時報》研究員電郵溝通提綱詢問該公司相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到瑞安房地產(chǎn)方面回復(fù)。

業(yè)績遭遇“黑天鵝”

瑞安房地產(chǎn)成立于2004年，總部設(shè)于上海，為瑞安集團(tuán)的地產(chǎn)旗艦公司， 2006年10月，該公司成功在香港聯(lián)合交易所主板上市。作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主以及資產(chǎn)管理者，瑞安房地產(chǎn)以位于上海市中心黃金地段的物業(yè)組合為后盾，專注于商業(yè)物業(yè)。

2020年全年瑞安房地產(chǎn)業(yè)績遭遇“黑天鵝”。據(jù)該公司披露的2020年業(yè)績公告顯示，公司營業(yè)收入由2019年的103.92億元直降至45.97億元，同比降幅達(dá)56%;歸母凈利潤更是轉(zhuǎn)盈為虧，同比驟降138%，由2019年的盈利19.32億元轉(zhuǎn)至2020年的虧損7.40億元。

在財報中，瑞安房地產(chǎn)將2020年業(yè)績大幅下滑的原因歸結(jié)為疫情影響以及時間因素使得物業(yè)銷售降低所致。具體來看，2020年全年，該公司的物業(yè)銷售、物業(yè)投資收入、投資物業(yè)租金及相關(guān)收入同比均有不同幅度的下滑，且同比降幅分別為79.82%、8.83%和7.42%。

然而，《投資時報》研究員梳理該公司近年來財報注意到，早自2017年起，瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績增長似乎就已經(jīng)逐步陷入瓶頸。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年該公司營業(yè)收入同比增速分別為171.94%、4.84%、34.63%、-58.17%和-55.76%，同期歸母凈利潤同比增速分別為38.07%、53.40%、14.20%、1.36%和-138.30%。可見，近年來瑞安房地產(chǎn)上述兩項直接體現(xiàn)公司整體業(yè)績的財務(wù)數(shù)據(jù)增速總體均處于走低態(tài)勢，甚至分別于2019年和2020年轉(zhuǎn)增為減。

不過據(jù)該公司最新披露的2021年上半年業(yè)績預(yù)告，可以看到公司業(yè)績已有所回升。期內(nèi)，瑞安房地產(chǎn)預(yù)計將錄得股東應(yīng)占溢利約人民幣10億元，而2020年同期該公司股東應(yīng)占虧損為16.22億元。

在業(yè)績預(yù)告中，該公司解釋稱，財務(wù)業(yè)績的改善主要是由于部分項目交付及集團(tuán)2021年中期的業(yè)績的增長。同時，2020年上半年，集團(tuán)投資物業(yè)的營運及表現(xiàn)受2019新型冠狀病毒病嚴(yán)重影響，致使租金及相關(guān)收入明顯下跌。而2021年中期，并沒有出現(xiàn)該負(fù)面影響。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略前景如何?

業(yè)績走低情況下，瑞安房地產(chǎn)的土儲布局也出現(xiàn)變化。隨著7號、8號土地的出讓完成，分析顯示，該公司在大灣區(qū)的土地儲備或?qū)w為零。

在公告中瑞安房地產(chǎn)表示，此次退地符合提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資產(chǎn)效益的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，隨著退地的完成，公司將業(yè)務(wù)觸角回撤至大本營上海以及長江沿岸城市。

《投資時報》研究員了解到，與眾多房企加杠桿拿地的激進(jìn)擴張策略不同，瑞安房地產(chǎn)近年來一直奉行穩(wěn)健慢開發(fā)的策略。

自2015年起，該公司一直堅持輕資產(chǎn)策略，一方面通過出售成熟商業(yè)資產(chǎn)以回籠資金，降低公司負(fù)債率;另一方面則通過締結(jié)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，從而使資金來源多元化，以較低的資本開支和財務(wù)風(fēng)險參與新項目，并且能發(fā)揮公司商業(yè)品牌的優(yōu)勢和資產(chǎn)管理專長。

據(jù)該公司近幾年披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看，自從施行輕資產(chǎn)策略，瑞安房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)的確因此得以加速，公司自身的負(fù)債率有所降低，現(xiàn)金流也處于較為穩(wěn)定的態(tài)勢。

不過，該策略或給公司發(fā)展帶來隱憂。數(shù)據(jù)披露，近年來，瑞安房地產(chǎn)合約物業(yè)銷售金額總體出現(xiàn)下滑，即由2016年的229.75億元一路降至2019年的125.01億元，時至2020年雖回升至211.84億元，但相較于四年前數(shù)值仍相差近18億元。

此外，近年來瑞安房地產(chǎn)的土地儲備面積也有所減少，時至2020年僅有860萬平方米，相較于2017年的1150萬平方米縮水290萬平方米。(呂貢)