“資產(chǎn)荒的背景下，觀望一陣后，大家還是覺得房地產(chǎn)企業(yè)比較安全。”一位房地產(chǎn)領(lǐng)域投行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者與多位業(yè)內(nèi)人士交流，“樓市小陽(yáng)春”不僅僅體現(xiàn)在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，從融資、拿地到銷售等全過程都出現(xiàn)明顯回暖跡象。
多位投行人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期房企發(fā)債市場(chǎng)明顯回暖。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行人在國(guó)內(nèi)公開市場(chǎng)發(fā)行的信用債規(guī)模為2029億，比去年同期的1521億高出33%。
進(jìn)入4月份以來，房企的融資計(jì)劃更為活躍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在一季度房企密集發(fā)布融資計(jì)劃后，4月首周以來，房企繼續(xù)密集融資。從總量看，4月融資計(jì)劃已接近千億。
從資金的角度來看，克而瑞證券首席執(zhí)行官謝駿對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，目前房企發(fā)債的形勢(shì)確實(shí)在回暖。從市場(chǎng)的變化來看，去年下半年開始貨幣政策環(huán)境有所松動(dòng)，市場(chǎng)資金寬裕，一度形成資產(chǎn)荒的局面，年初大家對(duì)于投什么還有一些觀望的心態(tài)，目前相對(duì)更加確定一些。相比于其他各類型的新興資產(chǎn)，房地產(chǎn)作為成熟的、傳統(tǒng)的資產(chǎn)，大家更熟悉其模式和投資回報(bào)，現(xiàn)在看來，也更愿意將資金投入進(jìn)去。
在這種心態(tài)之下，各路資金涌向房地產(chǎn)的積極性均在提高，成本亦有所下降。記者從銀行、信托等人士處獲悉，目前房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率相較年初有明顯下降，降幅約50bp。
“去年我們貸款上浮20%，今年15%就可以繼續(xù)談;信托去年的成本10%左右，現(xiàn)在9.5%還可以繼續(xù)談。”一位房企融資部門人士向記者表示。
銀行資金充裕后，房地產(chǎn)領(lǐng)域也受益頗多。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，多家此前并不開展房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)的銀行，目前也陸陸續(xù)續(xù)主動(dòng)找房地產(chǎn)企業(yè)尋求按揭業(yè)務(wù)合作。
不過，謝駿認(rèn)為，對(duì)目前房企融資成本降低要區(qū)別看待。據(jù)其觀察，在債券發(fā)行市場(chǎng)，部分小型房企私募債的定價(jià)并未充分反映信用風(fēng)險(xiǎn)。小型房企真實(shí)的融資價(jià)格仍然很高，未來隨著債券融資更加市場(chǎng)化，房企發(fā)債成本可能會(huì)出現(xiàn)更加明顯的分化現(xiàn)象。
除此之外，房企通過海外發(fā)行美元債券，以及面向合格投資人發(fā)行私募債券的行為同樣積極。美國(guó)信貸市場(chǎng)研究公司CreditSights近期發(fā)布的一份報(bào)告稱，今年第一季度，中國(guó)房企在亞洲高收益美元債券的發(fā)行中獨(dú)占鰲頭。報(bào)告顯示，亞洲發(fā)行人在該季度共發(fā)行約200億美元高收益?zhèn)仍鲩L(zhǎng)超一倍，而其中80%來自中國(guó)房企。
房企美元債發(fā)行積極，一方面與房企本身的償債和融資需求有關(guān)，另一方面也與當(dāng)前的海內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)。從利率的角度看，美元加息周期較為穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期中美利差有望進(jìn)一步擴(kuò)大，而且在中國(guó)新一輪金融對(duì)外開放之下，海外資金對(duì)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有較高期待。
融資需求回升的背后是拿地市場(chǎng)的火熱。
相比于去年流拍不斷的消息，今年的土地市場(chǎng)儼然是另一番風(fēng)景。上海地區(qū)一位房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在拿地太難了，很多房企手里都沒地，該企業(yè)近期拍地都未成功，一方面是價(jià)格太貴了，另一方面是目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情都很高。
世聯(lián)行合肥地區(qū)一位人士也對(duì)記者透露，相比于年前開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎態(tài)度，現(xiàn)在明顯感覺大家積極了很多，一些熱點(diǎn)地區(qū)爭(zhēng)得比較激烈，溢價(jià)也較高。
根據(jù)中指院300城數(shù)據(jù)，土地市場(chǎng)在3 月份單月的(成交/供給)大幅回升，地價(jià)和溢價(jià)率也呈現(xiàn)底部抬升，3月300城市土地成交溢價(jià)率從前兩月的9.5%上升至20.8%，宅地溢價(jià)率從10%上升至23.7%，整體土地市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。
從一些拍地個(gè)案上來看，比如3月份長(zhǎng)三角部分地區(qū)的土地拍賣，出現(xiàn)舉牌過程超過百輪，最終以溢價(jià)率接近50%以及相當(dāng)比例的自持代價(jià)拿下。
