近日，深圳市康達爾(集團)股份有限公司(000048.SZ，下稱“康達爾”)，正陷入一場樓盤的“規(guī)劃風波”當中。
有多位深圳市寶安區(qū)山海上園二期1棟的業(yè)主告訴《中國經(jīng)營報》記者，在此前購房時，銷售人員曾承諾小區(qū)樓下為步行街廣場。
而在交樓后，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)樓下變?yōu)樾熊嚨?，由于沒有實施封閉式管理，有電動車、外來人員隨意出入，居民的人身安全存在隱患。
值得注意的是，作為國內首家農牧上市企業(yè)的康達爾，近年來營收卻嚴重依賴地產(chǎn)業(yè)務，2018年公司的房地產(chǎn)業(yè)務營收實現(xiàn)17.90億元，在總營收中占52.08%，反超飼料業(yè)務成為營收第一的業(yè)務，目前主要在售樓盤即為山海上園。
實際規(guī)劃與宣傳不符
對于康達爾的地產(chǎn)業(yè)務而言，目前僅圍繞已有的存量土地進行開發(fā)，在去年計劃改名“京基智農”后，已承諾不再新增房地產(chǎn)項目。
康達爾地產(chǎn)處于開發(fā)狀態(tài)的存量項目主要為山海上園項目，該項目分為四期開發(fā)，其中項目一期早在2016年已售罄，項目二期分為1～7棟，二期1棟、3棟、5棟均已銷售完畢，目前在售的有二期2、6、7棟，后續(xù)還有項目三、四期將陸續(xù)投入開發(fā)建設。
深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，山海上園二期分3次獲得預售證號，其中1、3、5棟合計批準銷售面積11.15萬平方米，其中住宅產(chǎn)品1138套、商業(yè)產(chǎn)品47套;2、6、7棟于去年12月6日取得預售證，批準銷售面積8.13萬平方米，其中住宅產(chǎn)品649套，商業(yè)產(chǎn)品51套。
據(jù)二期1棟業(yè)主馮女士(化名)告訴記者，“2018年底交房以來，我們一直就樓下步行街規(guī)劃的問題和開發(fā)商、有關政府部門溝通，但直到現(xiàn)在，事情還未完全解決。”
多位業(yè)主指出，當初在購房時，樓盤售樓處的銷售人員曾指著模型效果圖告訴他們，二期1棟和3棟、5棟中間隔著一條步行街，步行街是對外開放的，為了方便業(yè)主們出行，會在1棟的3樓平臺建架空層花園和3、5棟連在一起。
然而等到交房的時候，業(yè)主們才發(fā)現(xiàn)整個二期項目只有1棟沒有架空層花園，而3、5、6、7棟的架空層花園均連在一起，1棟業(yè)主去花園要經(jīng)過樓下的步行街，又因為步行街在規(guī)劃中被改為行車道，有不少外來電動車、機動車隨意出行，1棟有300多戶業(yè)主開始維權行動。
“在報批政府的規(guī)劃設計方案中，1棟并沒有架空層花園。”康達爾方面回復稱，根據(jù)報批政府的“三層平面圖”，項目二期1棟A、B、C座3樓屋面為“商業(yè)屋面(不上人)”，建筑結構亦不是架空層，此部分空間不屬公共空間，未計入各戶公攤面積。
廣東博敦律師事務所王美舟律師向記者分析，“所謂欺詐是指一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤的意思表示。開發(fā)商明知規(guī)劃設計無架空層花園，事后也沒有向有關部門申報建設該花園，之前卻通過售樓模型和售樓中介陳述有架空層花園，顯然屬于虛假宣傳。”
1棟業(yè)主陳先生(化名)也指出，“我們現(xiàn)在的訴求是封閉管理，人車分流，封閉步行街廣場上的兩個車庫出入口。”
陳先生告訴記者，康達爾在我們維權初期時已經(jīng)承諾整改，后面卻沒有整改到位，“現(xiàn)在說樓下步行街廣場不讓通車了，實際情況是還有一個車庫入口未完全封閉，加上有電動車隨意進出，入住以來小孩甚至大人在廣場被電動車撞倒的事件，已經(jīng)發(fā)生好幾次了。”
康達爾方面承認，公司方當初和業(yè)主們溝通確實達成一致共識：二期1棟C座前方車庫出口，須在合法合規(guī)并且能夠滿足行車需求的前提下不做日常行車使用。
針對陳先生等業(yè)主封閉車庫入口的訴求，康達爾相關負責人在接受采訪時表示，“公司希望盡量滿足業(yè)主們的要求，但關閉車庫入口這個訴求涉及政府的規(guī)劃審批，根據(jù)專業(yè)交通工程機構關于地下車庫優(yōu)化方案及咨詢相關部門意見，暫時不具備相應的條件。”
針對樓下步行街變?yōu)樾熊嚨?，有人身安全隱患這一問題?？颠_爾相關負責人在接受記者采訪時表示，“在考慮二期1棟業(yè)主們的安全訴求后，項目已對道路做了多項優(yōu)化工作。比如增設休閑座椅、路面提質改造等;在該路路口設置小門禁、伸縮門，并溝通物業(yè)公司安排保安人員值守等等。”
而業(yè)主們提出來的全封閉小區(qū)的需求，康達爾相關負責人則認為，全封閉管理屬于項目規(guī)劃之外新增訴求，對此，項目及業(yè)主代表、物業(yè)公司曾多次走訪咨詢政府相關主管部門，均未獲得認可。
馮女士認為，“開發(fā)商不愿意完全封閉管理主要還是因為步行街上有幾個商鋪要進行租售，一旦封閉管理了這些商鋪也就沒人要了。”
針對小區(qū)是否能封閉管理的問題，王美舟律師進一步指出，《物權法》第七十六條規(guī)定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以決定小區(qū)是否采取封閉管理事項。
記者針對業(yè)主訴求和相關規(guī)劃問題致函采訪深圳市規(guī)劃和自然資源局，截至發(fā)稿未獲回復。
地產(chǎn)業(yè)務貢獻高毛利
在深圳項目規(guī)劃風波背后，盡管康達爾已經(jīng)決定放棄新增地產(chǎn)業(yè)務，但梳理近幾年康達爾的年報可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務是康達爾重要的業(yè)績來源之一。
2011年11月，康達爾與深圳規(guī)土委和國資委簽署相關協(xié)議，深圳將征收該公司在坪山的兩宗地。作為土地整合解決方案的組成部分，康達爾獲得約8億元補償款的同時，還得到了對西鄉(xiāng)、沙井兩個地塊共23.73萬平方米工業(yè)用地轉商住用地的批準及協(xié)議簽訂。
隨著城市的發(fā)展，這兩塊土地價值倍增，為康達爾貢獻了大量利潤。據(jù)記者查詢年報獲悉，西鄉(xiāng)地塊在開發(fā)后即成為現(xiàn)在的山海上園項目，沙井工業(yè)園城市更新項目還處于未動工狀態(tài)。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，山海上園項目二期的備案均價超過6萬元/平方米，而近期開始銷售的新盤更是達到6.5萬元/平方米，估算已經(jīng)售罄的1、3、5棟共1185套住宅，預計給康達爾帶來66.9億元銷售額;如果按照項目二期批準銷售面積19.28萬平方米粗略推算，項目二期整體貨值則接近120億元左右?？颠_爾曾公開表示，預計在未來的8～10年內，房地產(chǎn)業(yè)務可以帶來穩(wěn)定可觀的房地產(chǎn)開發(fā)收益和持有商用物業(yè)的租賃收益。記者從年報獲悉，目前來看，康達爾尚有山海上園項目三期、四期以及沙井城市更新項目尚未完成施工。2016年4月份，康達爾披露了一份《深圳市土地使用權出讓合同》，根據(jù)合同內容披露，三期、四期地塊成本分別約為1.08億元、1.55億元，合同限定的計容建筑面積分別為不超過8.8萬平方米、16.64萬平方米。
若按照項目三、四期土地最大計容建筑面積25.44萬平方米及當前銷售均價6.5萬元/平方米計算，山海上園項目三、四期的整體貨值最高將達到165億元。
此前，康達爾和中建一局曾簽署了一份建設工程施工合同，合同披露康達爾沙井工業(yè)園城市更新項目主要包括2宗地塊，占地面積約24.3萬平方米，建筑面積147萬平方米，合同工期長達6年時間。
據(jù)記者查詢獲悉，康達爾沙井工業(yè)園城市更新項目預計總銷售面積不少于37.5萬平方米。深圳市寶安區(qū)沙井街道周邊的新房銷售價格約為4萬元/平方米，按此計算，康達爾沙井工業(yè)園城市更新項目整體可售貨值預計能夠達到150億元?？颠_爾不僅坐擁超過300億元的待售貨值，近三年地產(chǎn)業(yè)務毛利率均超過60%，遠超行業(yè)平均水平。根據(jù)財報，碧桂園2018年毛利率為27%;恒大2018年毛利率為36.2%;萬科房地產(chǎn)業(yè)務2018年毛利率則為29.7%。
根據(jù)康達爾最新披露的2018年年報及2019年中報，期內公司實現(xiàn)營業(yè)收入分別為34.37億元、11.72億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入17.90億元、4.17億元，所占營收比重為52.08%、35.58%。
以2019年上半年為例，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率為67.88%，貢獻毛利潤超過2.83億元。三季報顯示，截至2019年三季度末，康達爾賬上的貨幣資金為20.02億元，流動負債為47.66億元，期內資產(chǎn)總計64.54億元，負債總計49.30億元，資產(chǎn)負債率為76.39%。值得注意的是，康達爾低成本的土地資源并不可持續(xù)，自獲得西鄉(xiāng)、沙井兩宗地塊后，康達爾也未在公開土地市場上拍地。
