近日，南方日報記者從惠譽(yù)評級在線召開的一場中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢和融資環(huán)境分析會上獲悉，在今年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)評級中，該機(jī)構(gòu)給予了朗詩綠色地產(chǎn)、泰禾、富力、國瑞置業(yè)等9家房企“負(fù)面評級”變動，主要原因有杠桿率將上升、不良債務(wù)交換、流動性及再融資計劃不確定、業(yè)務(wù)狀態(tài)下行等。

今年以來，疫情和國際經(jīng)濟(jì)形勢變化讓國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營狀況備受壓力。而隨著新一輪償債高峰期的到來，一些前期在“高周轉(zhuǎn)”模式下積累的信用風(fēng)險也開始在部分企業(yè)顯現(xiàn)。第三方信用評級主要以企業(yè)經(jīng)營管理、財務(wù)狀況和償債能力等為分析內(nèi)容，逐步被業(yè)界視為窺探企業(yè)實(shí)際信用狀況和揭示市場風(fēng)險的有效工具。

不過，由于國內(nèi)的第三方信用評級仍處在起步階段，在財務(wù)和經(jīng)營等多重壓力下，房企對來自各類機(jī)構(gòu)的“負(fù)面評級”仍表現(xiàn)出一定的焦慮和猜疑。

債務(wù)高企流動性緊張拉低房企信用評級

在7月30日召開的這場網(wǎng)絡(luò)分析會上，惠譽(yù)評級邀請的專家回顧了2019年全年與2020年前7個月中資地產(chǎn)美元債的發(fā)行情況。

海通國際數(shù)據(jù)顯示，2020年前7個月，國內(nèi)房企一共發(fā)行了128筆美元債，發(fā)行總額達(dá)405億美元，相比2019年同期下跌了26.6%。主要原因是由于今年境內(nèi)流動性走向?qū)捤桑科笤诰硟?nèi)的融資渠道有所拓寬，融資成本明顯降低。

此前，惠譽(yù)曾預(yù)期今年中國房地產(chǎn)商銷售會同比下跌15%。針對這一預(yù)判，惠譽(yù)評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級聯(lián)席主管及高級董事鄭俊英日前根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)整體復(fù)蘇情況指出，“下跌15%”的預(yù)測是偏保守的，受到春節(jié)因素以及疫情影響，今年一、二月全國住宅銷售金額雖錄得同比下跌35%的數(shù)據(jù)，但到了三、四月份，有關(guān)銷售金額已有明顯改善，至五、六月份，銷售金額已錄得同比15%的增長。整體來看，今年內(nèi)地房地產(chǎn)銷售將與2019年相若，房地產(chǎn)開發(fā)商違約的風(fēng)險仍處于比較低的地位。

南方日報記者從分析會上獲悉，今年上半年惠譽(yù)對9家房企給予了“負(fù)面評級”變動，包括朗詩綠色地產(chǎn)、泰禾、富力地產(chǎn)、國瑞置業(yè)、陽光100、麗豐控股、億達(dá)、泛?？毓?、金輪天地。惠譽(yù)分析人士指出，對上述公司評級下調(diào)的主要原因在于近3月內(nèi)債券到期情況與償還壓力。同時，業(yè)務(wù)規(guī)模弱化傾向亦對評級變化有所影響。如若企業(yè)選擇債券交換，債券或產(chǎn)生延期，違約條款將更加寬松。譬如，富力是流動性及去杠桿化進(jìn)程低于預(yù)期，泰禾是流動性及再融資計劃的不確定性、未償付其7月到期中期標(biāo)據(jù)，朗詩綠色地產(chǎn)是杠桿率將上升等。

不過，與此同時，惠譽(yù)亦給予了首開控股、力高地產(chǎn)和鴻坤偉業(yè)三家公司“正面評級”變動，主要原因則分別因?yàn)闃I(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大、標(biāo)桿率維持在低水平或流動性、短期債務(wù)及杠桿率有所改善等。

據(jù)鄭俊英透露，惠譽(yù)目前給予約80家中國房地產(chǎn)商信用評級，“它們一般規(guī)模大、地區(qū)比較多元化，土地儲蓄也較多，相信這些公司的增長更會健康一點(diǎn)，相信前50大的房地產(chǎn)商銷售可高于平均水平”。

第三方信用評級頻繁刺激房企敏感神經(jīng)

過去10年，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，企業(yè)普遍采取“高周轉(zhuǎn)”的模式來加劇規(guī)模擴(kuò)張。今年上半年，一場突如其來的疫情讓泰禾等部分房企前期積累的債務(wù)風(fēng)險變得尤為突出，不得不采取出售資產(chǎn)和股份的方式來自救。而來自惠譽(yù)、標(biāo)普和穆迪等國際評級機(jī)構(gòu)的信用評價，每一次調(diào)整變動都無不刺激著這些房企的敏感神經(jīng)。

此前，穆迪公開下調(diào)恒大、融創(chuàng)等龍頭房企的信用評級，曾引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。后來，由于這些房企主動采取有效管控，促使企業(yè)財務(wù)狀況明顯改善、經(jīng)營業(yè)績大幅提升。穆迪又調(diào)升了對它們的信用評級。

不過，來自第三方的信用評級在督促企業(yè)主動改善財務(wù)狀況的同時，也曾經(jīng)引發(fā)過信用評級“虛高”、評級結(jié)果危言聳聽的爭議。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年初至7月底，評級機(jī)構(gòu)一共對國內(nèi)220多家發(fā)行人上調(diào)了主體信用評級，超過去年同期數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了“AAA”扎堆的情況。有業(yè)內(nèi)人士對此指出，今年受疫情等綜合因素影響，信用違約金額和去年差不多，信用風(fēng)險總體仍處于相對高發(fā)期。若評級結(jié)果無法真實(shí)反映和區(qū)分發(fā)行人的信用狀況，評級等同于虛設(shè)，根本無從幫助大家識別風(fēng)險。

與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士表示，機(jī)構(gòu)一昧對某些企業(yè)進(jìn)行負(fù)面評級，則有危言聳聽之嫌。5月25日，穆迪將富力地產(chǎn)股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”，從觀察名單變?yōu)?ldquo;負(fù)面展望”。評級的下調(diào)，反映出穆迪對其經(jīng)營現(xiàn)金流疲弱以及未來12-18個月內(nèi)大量債務(wù)到期的擔(dān)憂，負(fù)面展望則反映了富力地產(chǎn)在未來12-18個月的再融資需求較高。該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年前5月，富力已成功獲取了約200億元的額度，加上手中的現(xiàn)金，富力已有約584億元的額度。預(yù)計下半年，富力還將進(jìn)行多輪融資以借新還舊，穆迪所擔(dān)憂的流動性疲弱以及大量債務(wù)到期問題，明顯存在過度高估。且在富力有息債務(wù)以銀行貸款為主，境內(nèi)信貸占比43.1%，非標(biāo)債務(wù)占比較少僅占11%。2018年富力的平均借貸利率為5.74%，2019年為6.6%，而橫向?qū)Ρ韧?guī)模陣營(1300億-1800億元)的房企，融信中國的融資成本為6.9%，正榮地產(chǎn)為7.5%，華夏幸福為7.86%，中梁控股為9.4%。此外，富力全資持股項目超93%，應(yīng)收款絕大部分為舊改意向金，并沒有像其他房企普遍通過合作聯(lián)營的辦法來壓低凈負(fù)債率、美化財務(wù)報表，這些核心城市核心地段的項目，對集團(tuán)意味著穩(wěn)定而可觀的利潤來源。

新一輪償債高峰期須重視房企信用風(fēng)險

撇開第三方機(jī)構(gòu)的評級結(jié)論，今年國內(nèi)融資環(huán)境和樓市行情的好轉(zhuǎn)，雖然一定程度上減輕了企業(yè)的經(jīng)營壓力。但隨著新一輪償債高峰的到來，房企未來一年的資金鏈仍然面臨著不小的挑戰(zhàn)。

彭博數(shù)據(jù)顯示，2020年全年房企海外債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)294.65億美元，約合2039.83億元人民幣。而Wind數(shù)據(jù)則透露，2020年國內(nèi)房企信用債到期規(guī)模為2095.7億元，ABS全年償還總規(guī)模達(dá)到了2287億元，超過信用債和海外債規(guī)模。若將全年海外債務(wù)、信用債和ABS三項合計，企業(yè)到期債務(wù)規(guī)模將達(dá)6422億元。業(yè)內(nèi)如恒碧萬、綠城、綠地、雅居樂、龍湖、泰禾、新城控股等企業(yè)，到期債務(wù)均以百億元計。

為此，惠譽(yù)評級大中華區(qū)房地產(chǎn)評級相關(guān)人士認(rèn)為，未來6-12個月，短期債到期、杠桿比例上升、銷售大幅下降仍為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三個信用風(fēng)險。其中，資本市場債券與信托貸款的風(fēng)險高于銀行貸款，而開發(fā)商的投資、拿地態(tài)度對杠桿比例有著直接影響，存在一定違約風(fēng)險。以跟蹤關(guān)注的75家房企數(shù)據(jù)為統(tǒng)計基礎(chǔ)，到2021年一季度和二季度，預(yù)計將分別有182.93億美元、140.61億美元債券到期，形成一個到期還債的高峰期。截至2020年下半年，到期的存量中資地產(chǎn)債券共計169.45億美元;截至2021年全年，到期的存量中資地產(chǎn)債券共計435.52億美元。

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管從今年前7月數(shù)據(jù)來看，百強(qiáng)企業(yè)銷售同比增速高達(dá)25.7%，創(chuàng)今年4月份回正以來新高。與此同時，房企在境內(nèi)外融資的成本大幅降低。數(shù)據(jù)顯示，上半年，TOP50房企境內(nèi)發(fā)債平均利率為4.86%，較去年同期下降14.59%。境外發(fā)債平均利率為7.47%，較去年同期下降3.36%。但受疫情和國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變的影響，未來半年我國房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)行情況仍存在不確定性，潛在的風(fēng)險仍不可忽視，特別要防范未來隱藏的黑天鵝事件。(馮善書)