僅用三年，銷售額就沖破千億門檻的中梁控股，曾一度成為房地產(chǎn)企業(yè)的一匹“黑馬”。然而，長期以來的負債壓力始終是其業(yè)績增長路上的一道阻礙，再加上2020年年初暴發(fā)的新冠肺炎疫情，中梁控股業(yè)績增速大幅放緩。

隨著國內疫情得到有效控制，社會生產(chǎn)生活進入逐漸步入正軌，房地產(chǎn)領域的企業(yè)高管多表示，公司將采取一系列調整城市布局、優(yōu)化財務結構等有助于業(yè)績恢復的戰(zhàn)略措施，計劃在下半年“回補”因疫情損失的業(yè)績。

可以看到，疫情對房地產(chǎn)公司的影響已延續(xù)到至2020年二季度?！锻顿Y時報》研究員注意到，即便采取“以價換量”的措施，仍無法避免房企業(yè)績增速明顯放緩，部分房企業(yè)半年度績完成率甚至不及全年目標額的40%。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)發(fā)布的《2020部分杠桿上市房企業(yè)績目標及上半年目標完成情況》顯示，2020年上半年，除業(yè)績完成率超50%的中國恒大(3333.HK)、濱江集團(002244.SZ)、中國金茂(0817.HK)，以及業(yè)績完成率位于40%—50%區(qū)間的龍光地產(chǎn)(3380.HK)、越秀地產(chǎn)(0123.HK)和雅居樂集團(3383.HK)等房企之外，納入統(tǒng)計的36家房企中，近半數(shù)房企目標完成率不及40%。富力地產(chǎn)(2777.HK)、遠洋集團(3377.HK)等房企目標完成率低于35%。而商業(yè)地產(chǎn)受疫情影響更大，營收、毛利率漲幅普遍收窄。

就目前形勢來看，大部分房企下半年仍面臨較大的銷售壓力，亦包括穩(wěn)居房企綜合實力20強的中梁控股集團有限公司(下稱中梁控股，2772.HK)。

業(yè)績增速放緩

1993年，中梁控股前身華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)立于溫州。作為一家根植于長三角經(jīng)濟區(qū)、快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)商，2012年—2013年間，中梁控股抗住了溫州房價的下跌，逆勢成長，一躍成為溫州房企的龍頭。2016年，該公司把總部搬到上海，開啟了向全國各地擴張的道路。三年后，其實現(xiàn)的合約銷售金額突破千億門檻，并成功登陸香港資本市場。

然而，就是這樣一家高速發(fā)展、穩(wěn)居房企綜合實力20強的企業(yè)，沒能扛住年初暴發(fā)的疫情沖擊。

2020年8月24日，中梁控股公布了其2020年上半年財報。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中梁控股實現(xiàn)營業(yè)收入237.67億元，同比增長15.62%，實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤12.06億元，同比增長0.14%。

雖然近年上半年其營業(yè)收入和凈利潤較上一年同期相比均有所上升，但相較于前些年的飛速增長，其上半年的業(yè)績增速明顯大幅放緩。

《投資時報》研究員梳理中梁控股2018年上半年—2020年上半年的半年度業(yè)績報告發(fā)現(xiàn)，該公司的業(yè)績始終處于飛速增長階段。財報數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，中梁控股營業(yè)收入實現(xiàn)206億元，同比增速高達111.20%，同期其歸母凈利潤實現(xiàn)38億元，同比增速則高至81.76%。然而時至2020年上半年，中梁控股營業(yè)收入和凈利潤的同比增速較上一年增速分別驟降了近96個百分點和82個百分點。

轉戰(zhàn)二線城市

對房地產(chǎn)公司而言，公司銷售額的表現(xiàn)與其業(yè)績緊密相連。前幾年中梁控股銷售額飛速增長，是其同期業(yè)績飆升的“頭號功臣”。2016—2019年，該公司的合約銷售額分別高達190億元、649億元、1015億元和1525億元，僅三年就突破千億門檻。

不過2020年上半年，中梁控股實現(xiàn)的合同銷售金額僅有677億元，不及去年總銷售金額的一半，同比增速僅有6.30%。而其同期實現(xiàn)的合同銷售面積同比下滑了10.20%，為541萬平方米。

《投資時報》研究員注意到，中梁控股銷售額增速自2018年起就出現(xiàn)了下滑趨勢，由2017年的241.58%降到了2018年及2019年的50%左右。對此，中梁控股采取了優(yōu)化城市布局的措施，一方面，繼續(xù)深耕長江三角洲地區(qū)，另一方面，其將業(yè)務分布從三四線城市轉戰(zhàn)二線城市。

2020年上半年，從銷售貢獻的城市分布來看，該公司銷售收入主要集中在長三角、中西部、環(huán)渤海、海峽西岸，以及少量來源于珠三角地區(qū)，銷售金額占比分別為63.5%、22.1%、7.8%、5.5%和1.1%。其中，長三角貢獻的收入占比，相比于2019年的55%，同比提升了8.5個百分點。

同期，中梁控股來源于二線城市的銷售金額占比大幅提升，為43.90%，較上年同期上升了17.2個百分點，而來源于三四線城市的銷售金額占比有所下降，分別為45.20%和10.90%，較上一年同期分別下調14.0個百分點和3.2個百分點。

可以看到，中梁控股對二線城市的關注度明顯提升。在土地儲備方面，截至2020年6月30日，該公司總土地儲備約為0.63億平方米，較2019年底上升10.5%。其中，分布在二線城市的占比與分布在長三角城市的占比齊平，均為45%。同時，其新增土地儲備均價由4670元/平米漲至5288元/平米。

負債高企

轉戰(zhàn)二線城市的策略能否奏效暫且還是未知數(shù)，但中梁控股長期以來逐年遞增、居高不下的融資成本，或將成為其業(yè)績增長的一大阻礙。

據(jù)該公司財報顯示，2018年上半年至2020年上半年，中梁控股負債合計處于逐年高升態(tài)勢，分別為1306.65億元、1883.03億元和2319.68億元，2020年及2019年分別較上一年增長了44.11%和23.19%。

雖然，該公司2020年上半年的融資成本較上一年同期下降21.67%，并且2018年上半年至2020年上半年的資產(chǎn)負債率也有小幅下滑，但下滑幅度不及6%，整體來看仍在90%以上，分別高達96.99%、95.25%和90.11%。

在多年以來的大額負債下，中梁控股的現(xiàn)金流也面臨較大壓力，財報數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年至2019年上半年，該公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額均為負數(shù)，且數(shù)額總體上有所上升，分別為-41.48億元、-11.74億元和-97.61億元。(呂貢)

關鍵詞： 中梁控股