深圳房?jī)r(jià)一騎絕塵

2020年1月數(shù)據(jù)寶發(fā)布《2019年320個(gè)城市房?jī)r(jià)排行榜》，深圳房?jī)r(jià)超越北京上海，高居全國(guó)第一，平均單價(jià)為65516元/平方米，同比增長(zhǎng)8.65%。北京位居第二，房平均單價(jià)為63052元/平方米，同比下降0.56%。上海房?jī)r(jià)全國(guó)排名第三，平均單價(jià)為54467元/平方米。

從過往近十年數(shù)據(jù)看來，2008年至2009年，上海為房?jī)r(jià)第一，房?jī)r(jià)約在1.4萬至1.8萬間，而后的2010年至2011年則為溫州，房?jī)r(jià)翻番至3萬。2012年至2015年三年間，北京房?jī)r(jià)均位居第一，直至2015年中旬，深圳房?jī)r(jià)大漲成為第一，2016年北京再超深圳，直至去年，深圳再回第一。

房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)因素分析

——經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分房?jī)r(jià)區(qū)間

此前，不少人將城市的平均房?jī)r(jià)與該城市的經(jīng)濟(jì)掛鉤，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)越為發(fā)達(dá)的城市房?jī)r(jià)理應(yīng)越高。一方面，人群普遍傾向于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)聚集，對(duì)那些地區(qū)住宅的需求自然會(huì)增加;另一方面，經(jīng)濟(jì)水平較為發(fā)達(dá)的城市薪資水平也會(huì)更高，居民擁有更多資本參與到購買住房的博弈中同時(shí)也更有能力支付超高的房?jī)r(jià)，無形中抬高了房?jī)r(jià)。在某種程度上來說這一說法沒有錯(cuò)誤，中國(guó)一線城市的平均房?jī)r(jià)的確遠(yuǎn)高于二線城市，而很多二線城市的房?jī)r(jià)也大多高于三線城市。2019年，4個(gè)一線城市平均房?jī)r(jià)處于金字塔頂端，平均成交價(jià)為43788元/平方米;32個(gè)二線城市房平均成交價(jià)為14233元/平方米;64個(gè)三四線城市房平均成交價(jià)墊底，為11370元/平方米。這說明城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平劃分了房?jī)r(jià)區(qū)間。

——經(jīng)濟(jì)地位并非唯一驅(qū)動(dòng)因素

雖然我國(guó)處于越發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)定義區(qū)間的城市房均價(jià)普遍越高(暫將我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)定義區(qū)間按一線、二線、三四線城市劃分)，但是對(duì)于同屬于一個(gè)經(jīng)濟(jì)定義區(qū)間的城市來說，城市房?jī)r(jià)與GDP的排名卻不一定相同。以北京、上海、深圳三個(gè)一線城市為例(廣州同屬于一線城市，但近年似乎已退出了房?jī)r(jià)老大的競(jìng)爭(zhēng)，暫不討論)，2019年，上海實(shí)現(xiàn)GDP38155.32億元，為北上深之首;北京實(shí)現(xiàn)GDP35371.3億元，排名第二;深圳實(shí)現(xiàn)GDP26927.09億元，為北上深末位，且與北京上海有差距。北京、上海、深圳三所城市在2019年的平均房?jī)r(jià)排名剛好與其GDP排名相反。這說明當(dāng)多個(gè)城市處于同一經(jīng)濟(jì)水平區(qū)間時(shí)，其他因素將成為城市商品房需求差異的主要驅(qū)動(dòng)力。

——需求驅(qū)動(dòng)：常住人口流動(dòng)情況與房?jī)r(jià)變化基本吻合

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)需求供給原理，在商品供給不出現(xiàn)下降時(shí)(商品房的市場(chǎng)供給在沒有相關(guān)打壓政策出臺(tái)的情況下不太可能下降，只要樓盤或建筑完工并投入使用后不進(jìn)行拆除，商品房就依然可以在市場(chǎng)流通，不存在供給減少的情況)，只有當(dāng)需求上漲的速度大于供給上漲的速度時(shí)，商品的市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)上漲。因此，深圳近5年房?jī)r(jià)強(qiáng)勢(shì)上漲的主要原因?yàn)槿藗儗?duì)深圳商品房的需求大幅度增加，甚至超越了北京與上海。

城市常住人口往往是城市商品房消費(fèi)的主力軍，因此城市常住人口的變化情況可以反映部分城市商品房市場(chǎng)需求的變化情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以及深圳市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可知，2012-2014年間，北京市與上海市常住人口每年增加較多，深圳市常住人口增長(zhǎng)速度較弱;但從2015年開始，北京市與上海市常住人口增勢(shì)放緩甚至有下降趨勢(shì)，而深圳常住人口增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)數(shù)量與增長(zhǎng)速度均超越北京與上海。

2012-2018年北京市、上海市、深圳市的常住人口變化趨勢(shì)與三市的房?jī)r(jià)走勢(shì)大致符合。2012-2014年，北京市常住人口增長(zhǎng)數(shù)量居高，而在此期間，北京市房?jī)r(jià)均高于上海市與深圳市;2015年起，隨著深圳市常住人口的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，深圳市房?jī)r(jià)亦突飛猛進(jìn)，就此深圳正式進(jìn)入全國(guó)房?jī)r(jià)老大的競(jìng)爭(zhēng)行列。深圳究竟是如何超越北京、上海，獲得更多外地人員青睞從而推高房?jī)r(jià)的呢?

深圳常住人口逐年攀升的原因分析

——就業(yè)市場(chǎng)與前景影響較小

就2019年來看，北京的就業(yè)市場(chǎng)和薪資水平都高于上海與深圳。2019年入圍中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)的京企有100家、滬企31家，深企28家。從這個(gè)方面看，北京的就業(yè)機(jī)會(huì)領(lǐng)先于上海與深圳。此外，2019年春招期間，北京、上海、深圳的平均薪資水平分別為10910元/月、10231元/月、9443元/月，北京的薪資水平高于深圳和上海。

2019年春招期間深圳、北京、上海工資水平(單位：家，元/月)

盡管北京為從業(yè)人員提供了更高的薪資水平，但根據(jù)近3年其常住人口的變化情況來看，北京似乎沒有比深圳吸引到更多的居民。北京的薪資水平雖然高于深圳，但是二者之間的差距相對(duì)于整體薪資水平而言比例不高，無法大幅拉開的薪資水平削弱了薪資因素對(duì)于就業(yè)者選擇工作以及定居城市的影響程度。

——寬松戶籍政策促進(jìn)外來人員入深

較為寬松的落戶政策是城市吸引外地居民前往定居購買住宅的有力因素。目前，北京、上海、深圳均已對(duì)外來務(wù)工人員開放了積分落戶政策，即每項(xiàng)指標(biāo)對(duì)應(yīng)相應(yīng)分值，外來人員只要實(shí)現(xiàn)了其中部分指標(biāo)拿到足夠的分值就可以申請(qǐng)落戶。其中，上海所要求的分值最高為120分;深圳其次，100分;北京最低，90.75分，三所城市要求的分值相差不大。

而在學(xué)歷這一指標(biāo)的積分上，深圳優(yōu)勢(shì)明顯，本科學(xué)歷積分落戶深圳時(shí)可實(shí)現(xiàn)100分的積分，外加深圳落戶要求積分為100分，即只要是擁有本科學(xué)歷且滿足相關(guān)條件公民均可以直接申請(qǐng)落戶深圳。上海與北京對(duì)于本科學(xué)歷的積分認(rèn)證分別只有60分與15分。

在居住證以及社保繳納時(shí)長(zhǎng)的要求上，深圳也比北京與上海寬松得多，在深圳居住或繳納社保7個(gè)月以上即可符合條件，而在北京與上海則要長(zhǎng)達(dá)7年。

綜上，目前深圳的落戶難度相比上海與北京要容易得多，因此部分大學(xué)畢業(yè)生更愿意前往深圳發(fā)展或定居，同時(shí)他們?cè)谏钲诔晒Χň拥目赡苄砸哺蟆Ｒ环矫?，較為寬松的落戶政策使得深圳更具吸引力，常住人口增加量大，商品房潛在購買者數(shù)量也隨之上升。另一方面，目前深圳、北京、上海對(duì)于非本地戶口購房的政策均較為嚴(yán)苛，深圳戶籍人口的快速增加使得滿足商品房購買條件購買者數(shù)量隨之增加。因此，深圳的常住人口與房?jī)r(jià)自2015年深圳寬松落戶政策后大幅上漲。

——人文文化與人才引進(jìn)吸引外地人口進(jìn)深發(fā)展

外地人員在選擇工作的城市時(shí)，除了工資水平、城市環(huán)節(jié)外通常還會(huì)考慮作為一個(gè)外地人是否能融入全新的環(huán)境。雖然同是中國(guó)人，但不同地區(qū)的風(fēng)俗文化都稍有不同，而這些不同很容易就在人與人的交往過程中展現(xiàn)出來。許多學(xué)子外出讀大學(xué)多半會(huì)有思鄉(xiāng)情緒，思的是親人也是家鄉(xiāng)的風(fēng)土人情。

與北京和上海不同，深圳是一所新興城市，自鄧小平總理將其劃為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以后才開始發(fā)展，因此在深圳定居的多半是外鄉(xiāng)人。在這個(gè)大環(huán)境下，外來人員可能更容易適應(yīng)，因?yàn)榇蠹叶疾皇潜镜厝?，來自五湖四海，彼此的生長(zhǎng)環(huán)境都不相同。既然人人都不同，也就不存在什么特別突出的集體矛盾，也正因如此，深圳成了不同文化的聚集地，成為例一個(gè)包容的城市。外加深圳政府高喊“來了就是深圳人”的口號(hào)，更能鼓勵(lì)外來務(wù)工人員融入深圳這個(gè)大集體，也因此吸引到了更多有年輕人。

此外，深圳近年在人才引進(jìn)方面可謂是一騎絕塵，深圳、上海、北京三所城市中只有深圳是給予人才落戶補(bǔ)貼的，金額還不在少數(shù);也只有深圳在學(xué)歷落戶積分認(rèn)證上分配了最高分值。對(duì)于這些教育背景良好的年輕人而言，大多愿意奮斗且有更高的追求，相比起物質(zhì)補(bǔ)貼，可能更追求精神關(guān)懷，深圳高舉的歡迎大旗恰好點(diǎn)燃了他們奮斗的熱情。而這些奮斗的年輕人無疑是住房需求的主力軍。

未來房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

一線城市與二三線城市巨大差異的房?jī)r(jià)水平與國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切。中國(guó)雖然地域廣闊，省市眾多，但真正做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展一騎絕塵的城市數(shù)量并不是很多，這也是為什么很多人愿意去一線城市尋找發(fā)展，常住人口一多，住房需求自然提升，在多數(shù)人薪資水平不錯(cuò)的情況下房?jī)r(jià)飛漲也就不那么夸張了。若是未來國(guó)家發(fā)展更進(jìn)一步，城市與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距縮小，人口自然會(huì)實(shí)現(xiàn)分流，各地房?jī)r(jià)差距也會(huì)逐漸縮小。但是這種大跨步的發(fā)展可能就不是一年半載能夠完成的了。

至于深圳市的房?jī)r(jià)，很大程度上取決于深圳市政府的戶籍政策。深圳的房?jī)r(jià)飛漲是從2015年深圳放開外地人員落戶從而造成常住人口大幅增長(zhǎng)開始的?？紤]到深圳市的區(qū)域大小以及教育、醫(yī)療等因素，當(dāng)深圳市人口上升到一定程度時(shí)，為將人口密度控制在一定范圍內(nèi)從而防止人均社會(huì)資源壓縮嚴(yán)重(例如上海市的人口2015年后基本停止大幅增長(zhǎng)，維持在2400萬上下)，深圳市的落戶政策可能會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)格趨勢(shì)，那時(shí)深圳的房?jī)r(jià)再次實(shí)現(xiàn)像2015年大躍進(jìn)的可能性將有所下降。

【結(jié)語】深圳2015年來房?jī)r(jià)暴漲，甚至超越北京和上海，除了經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展這一因素外，其較為寬松的落戶政策亦是讓深圳在一線城市房?jī)r(jià)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的絕對(duì)助力。再結(jié)合深圳近年似乎不盡人意的GDP增幅，不少人認(rèn)為深圳如今超高的房?jī)r(jià)均是“炒作”的結(jié)果。一方面，利用一系列落戶與人才引進(jìn)政策吸引人群聚集，提升住房市場(chǎng)需求進(jìn)而抬高房?jī)r(jià);另一方面，超過北京和上海的房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭搶占了許多投資者的目光，深圳房產(chǎn)投資成為大熱項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)大了深圳住房需求從而刺激房?jī)r(jià)上漲。而未來深圳的房?jī)r(jià)走勢(shì)可能隨深圳戶籍政策的改變而進(jìn)一步有所波動(dòng)。

關(guān)鍵詞： 深圳房?jī)r(jià)居全國(guó)第一