疫情之下，多地樓市調(diào)控走向分化。
3月7日，海南省宣布，海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
與海南取消預(yù)售相對(duì)應(yīng)的是，此前多地放松預(yù)售條件。如3月6日，山東省提出符合條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目將適度降低預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
海南出臺(tái)樓市新政
首推現(xiàn)房銷售制度
3月7日，海南省政府在召開的新聞發(fā)布會(huì)上介紹，已印發(fā)了《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。
《通知》提出明確總體要求、明確部門職責(zé)、落實(shí)主體責(zé)任、健全住房體系、分類精準(zhǔn)施策、規(guī)范市場(chǎng)秩序、落實(shí)目標(biāo)任務(wù)和加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)等方面內(nèi)容。總體上類似政策以偏緊為導(dǎo)向，進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。
其中核心內(nèi)容是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制，并創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，以及實(shí)行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
此次出臺(tái)的樓市政策主要包括四大核心要點(diǎn)。
1.首推省級(jí)現(xiàn)房銷售制度
政策：自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。按照國(guó)家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗(yàn)收且供水、供電、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。
2.本地居民限購第三套房
政策：《通知》明確本地居民購買多套住房的限購政策。具體來看，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場(chǎng)化商品住房。
3.創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房
政策：健全住房保障與供應(yīng)體系?！锻ㄖ诽岢霭l(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場(chǎng)化商品住房、市場(chǎng)化租賃住房四類住房。
對(duì)于以上四類住房，海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃解釋道，對(duì)困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進(jìn)行保障，符合條件的引進(jìn)人才可以申請(qǐng)公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對(duì)城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金;對(duì)低收入住房困難家庭減免租金;對(duì)其他符合條件的保障對(duì)象，租金原則上不超過市場(chǎng)平均租金的50%。
4.建立城市主體責(zé)任制
政策：各市縣對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展負(fù)主體責(zé)任，要避免將住房作為短期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具和手段，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。要制定“一城一策”工作方案，提出年度調(diào)控目標(biāo)和具體政策措施，努力使地價(jià)、房?jī)r(jià)、房租水平保持在合理區(qū)間，確保實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。對(duì)各市縣年度調(diào)控目標(biāo)落實(shí)情況，每年進(jìn)行考核。
商品房預(yù)售VS現(xiàn)房銷售
現(xiàn)房銷售制度是什么意思?
首先我們先來了解一下以往全國(guó)的商品房預(yù)售：
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給購房者，由購房者預(yù)先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻。商品房預(yù)售制度從1994年引入內(nèi)地，截止今天已經(jīng)實(shí)施超25年，目前全國(guó)期房銷售面積占總銷售面積的比重超過80%以上。
在預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可放大資金杠桿，財(cái)務(wù)成本較現(xiàn)房銷售大幅下降。
而現(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房。
以往現(xiàn)房銷售的政策只是部分城市零星出現(xiàn)，并未有省份大面積實(shí)施。這意味著，海南成為全國(guó)首個(gè)在省級(jí)層面要求現(xiàn)房銷售的省份。
經(jīng)過25年的推進(jìn)，商品房預(yù)售也越來越備受爭(zhēng)議。由于購房者是先交錢再收房，所以在等待的過程中存在著很多未知的變數(shù)，而這些年屢屢出現(xiàn)的一些問題都讓購房者很受傷。比如，公攤引起的面積差距、偷工減料、交房延期、資金鏈斷裂導(dǎo)致的“爛尾樓”等等。事實(shí)上，在全域限購前的購房熱潮中，海南依賴的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)催生了大量的存量商品住宅用地和眾多招商引資項(xiàng)目配套商品住宅用地的遺留問題。
現(xiàn)房銷售對(duì)房企影響多大?海南房地產(chǎn)市場(chǎng)研究員羅浩在接受媒體采訪時(shí)指出，現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的影響是直接導(dǎo)致資金回籠周期延長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)增加，從而降低其拿地投資意愿。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)房銷售制度對(duì)于房企的購地和項(xiàng)目開發(fā)會(huì)形成較大的影響。疫情沖擊之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金本就緊張的情況下，一旦預(yù)售制取消，改為現(xiàn)房銷售，意味著預(yù)售部分資金也被縮減，資金壓力將會(huì)更大。
尤其是結(jié)合此前蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，可以認(rèn)為，海南此類政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售的模式，防范各類爛尾樓的出現(xiàn)。對(duì)于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會(huì)更加理性。
山東：符合條件房地產(chǎn)項(xiàng)目
適度降低預(yù)售條件
與海南的政策不同，此前多地放松預(yù)售條件。
3月6日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的實(shí)施意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。其中提出，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
1.適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例
《意見》提及，適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。2020年6月30日前，已領(lǐng)取施工許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，因疫情影響施工建設(shè)的，在完成基礎(chǔ)工程前提下，適度降低申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的建設(shè)進(jìn)度條件。已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，視情增加1-2個(gè)商品房預(yù)售監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)，并適度降低各撥付節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例，但一般不低于《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》規(guī)定的留存比例10個(gè)百分點(diǎn)。
另外，《意見》指出，還將妥善處理延期交付：因疫情影響不能按時(shí)完成竣工綜合驗(yàn)收備案和交付的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依法適用不可抗力有關(guān)規(guī)定，根據(jù)實(shí)際情況合理順延交房日期。2020年6月30日前申辦竣工綜合驗(yàn)收備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，允許開發(fā)企業(yè)順延3個(gè)月繳納尚未銷售房屋的住宅專項(xiàng)維修資金。
2.參與疫情防控一線人員
減免公租房租賃費(fèi)用
在減免公租房租賃費(fèi)用方面，《意見》規(guī)定，對(duì)參與疫情防控的一線醫(yī)務(wù)、環(huán)衛(wèi)、公交、物業(yè)等行業(yè)公租房保障對(duì)象，承租公租房實(shí)物房源的，減免疫情防控期間租金;領(lǐng)取住房租賃補(bǔ)貼的，疫情防控期間按其享受的住房保障標(biāo)準(zhǔn)2倍發(fā)放。自2020年1月起到疫情解除后兩個(gè)月，逾期繳納公租房租金的家庭不計(jì)入個(gè)人信用記錄。
此外，《意見》調(diào)整住房保障階段政策。對(duì)因疫情防控延誤新申請(qǐng)住房保障資格審核的家庭，補(bǔ)發(fā)延誤期間對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租賃補(bǔ)貼。有條件的地區(qū)可適當(dāng)擴(kuò)大公租房保障范圍，將近期復(fù)工企業(yè)承租社會(huì)房源的職工階段性納入保障，發(fā)放疫情防控期間的住房租賃補(bǔ)貼。
3.實(shí)施住房公積金繳存彈性管理
疫情防控期間，奮戰(zhàn)在疫情防控一線單位未能及時(shí)繳存住房公積金的，說明情況并補(bǔ)繳后，可視同正常繳存。疫情防控一線繳存職工不能正常還款的，不作逾期貸款處理、不計(jì)個(gè)人罰息。受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，或者按單位和個(gè)人各5%的最低標(biāo)準(zhǔn)繳存。
全國(guó)樓市政策以“減負(fù)”為主
克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，截至 2 月 17 日，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，已有20 逾省市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，從供給和需求兩端發(fā)力，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。結(jié)合城市基本面差異，目前核心城市以供給端寬松為主，低能級(jí)城市以需求端刺激為主，預(yù)計(jì)后續(xù)政策調(diào)整的城市數(shù)量將進(jìn)一步擴(kuò)大，“因城施策”在本輪調(diào)整中必將持續(xù)深化。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，僅2月份，就有超過60個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策，內(nèi)容涵蓋放寬預(yù)售條件、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供以及下調(diào)公積金首付比例等。
